오늘의 정보모음
노후 자산이 집 한 채에 몰려 있는 가구가 많습니다. 살고 있는 집을 팔자니 갈 곳이 마땅치 않고, 그대로 두자니 매달 쓸 현금이 부족합니다. 이 고민을 풀기 위해 만들어진 제도가 주택연금입니다. 내 집에 평생 거주하면서 집을 담보로 매달 연금을 받고, 부부 두 사람이 모두 세상을 떠날 때까지 국가(한국주택금융공사)가 지급을 보증합니다.
"집값보다 많이 받으면 자녀가 빚을 떠안는 것 아니냐"는 걱정이 흔한데, 그렇지 않습니다. 연금 수령 총액이 집값을 넘어도 상속인에게 청구되지 않고, 반대로 집값이 남으면 차액은 상속인에게 돌아갑니다. 손실은 공사가 부담하는 구조라 오래 살수록 가입자에게 유리한 제도입니다.
이 글에서 확인할 수 있는 것
- 가입 요건(연령·주택가격·거주)과 대상 주택
- 연령·주택가격별 월 수령액 표(2026년 3월 기준 공식 수치)
- 가입 절차와 비용(보증료·대출금리)
- 장점과 단점, 가입 전 따져볼 사항
핵심 요약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 부부 중 1명이 55세 이상, 부부 중 1명이 대한민국 국민인 주택 소유자 |
| 주택 기준 | 부부합산 공시가격 12억원 이하(다주택자도 합산 12억원 이하면 가능) |
| 수령액 예시 | 70세·3억원 주택, 종신지급 정액형 기준 월 92만 3,000원 |
| 신청 방법 | 한국주택금융공사 지사 상담·신청 후 금융기관에서 대출 약정 |
| 신청 기한 | 상시 접수(요건 충족 시 언제든 가입 가능) |
| 문의처 | 한국주택금융공사 콜센터 1688-8114 |
기준일: 2026년 8월 기준. 월지급금은 한국주택금융공사 2026년 3월 1일 공시 수치입니다.
가입 요건: 나이·집값·거주 세 가지
첫째, 연령 요건입니다. 부부 중 한 명이 만 55세 이상이면 됩니다. 월지급금은 부부 중 나이가 적은 사람(연소자) 기준으로 계산합니다.
둘째, 주택 요건입니다. 부부합산 공시가격 12억원 이하 주택을 소유해야 합니다. 다주택자도 합산 공시가격이 12억원 이하면 가입할 수 있고, 12억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 대상 주택은 주택법상 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔입니다.
셋째, 거주 요건입니다. 가입자 또는 배우자가 해당 주택에 실제 거주(주민등록 전입)해야 합니다. 병원·요양시설 입원 등 공사가 인정하는 사유가 있으면 예외가 인정됩니다.
월 수령액: 2026년 3월 기준 공식 예시표
한국주택금융공사가 공시한 일반주택 종신지급방식(정액형) 월지급금입니다. 주택가격은 공시가격이 아니라 공사가 인정하는 시세(한국부동산원·KB시세, 없으면 감정평가액) 기준입니다.
| 연령(연소자) | 2억원 | 3억원 | 5억원 | 9억원 | 12억원 |
|---|---|---|---|---|---|
| 55세 | 31만 2,000원 | 46만 8,000원 | 78만원 | 140만 4,000원 | 187만 2,000원 |
| 60세 | 42만 1,000원 | 63만 2,000원 | 105만 3,000원 | 189만 6,000원 | 252만 8,000원 |
| 65세 | 50만 5,000원 | 75만 8,000원 | 126만 4,000원 | 227만 6,000원 | 303만 5,000원 |
| 70세 | 61만 5,000원 | 92만 3,000원 | 153만 9,000원 | 277만원 | 341만 4,000원 |
| 75세 | 76만 2,000원 | 114만 3,000원 | 190만 6,000원 | 343만 1,000원 | 366만 6,000원 |
| 80세 | 96만 6,000원 | 144만 9,000원 | 241만 6,000원 | 406만원 | 406만원 |
나이가 많을수록, 집값이 높을수록 월지급금이 커집니다. 같은 3억원 주택이라도 55세에 시작하면 월 46만 8,000원, 75세에 시작하면 월 114만 3,000원입니다. 고가 주택은 지급 상한이 있어 12억원 주택의 80세 월지급금은 9억원 주택과 같은 406만원입니다. 기초연금 수급자이면서 부부 기준 시가 2억 5,000만원 미만 1주택이라면 우대형으로 일반형보다 최대 20~25% 더 받을 수 있습니다.
지급 방식은 평생 같은 금액을 받는 정액형 외에 초기증액형, 정기증가형, 일정 기간만 받는 확정기간방식, 기존 주택담보대출을 갚는 대출상환방식(한도의 90%까지 일시인출) 중에서 고를 수 있습니다.
신청 방법: 3단계
- 상담·예상연금 조회: 공사 홈페이지(hf.go.kr)의 예상연금 조회로 본인 나이·주택 시세 기준 월지급금을 확인하고, 콜센터 1688-8114나 관할 지사에서 상담을 예약합니다.
- 보증 신청·심사: 신분증, 주민등록등본, 등기사항증명서 등을 갖춰 지사에 보증을 신청하면 공사가 주택 가격 평가와 심사를 거쳐 보증서를 발급합니다.
- 대출 약정·지급 개시: 공사와 협약된 은행에서 대출 약정을 체결하면 다음 달부터 매월 월지급금이 입금됩니다. 담보 제공은 저당권방식과 신탁방식 중 선택하며, 신탁방식은 가입자 사망 시 배우자에게 소유권 이전 없이 자동 승계되는 장점이 있습니다.
장단점과 주의사항
장점은 분명합니다. 평생 거주와 평생 지급이 국가 보증으로 확정되고, 부부 모두 사망할 때까지 금액이 줄지 않습니다. 연금 수령 총액이 집값을 초과해도 상속인에게 청구하지 않으며, 남는 금액은 상속됩니다. 월지급금 중 250만원까지는 압류가 금지되는 '주택연금 지킴이 통장'으로 받을 수 있습니다.
단점과 비용도 있습니다. 가입 시 주택가격의 1.0%를 초기보증료로 내고, 연 0.95%(대출상환방식은 1.0%)의 보증료가 대출 잔액에 가산됩니다. 대출금리는 CD금리+1.1%포인트 또는 COFIX+0.85%포인트로, 보증료와 이자가 복리로 쌓여 사망 후 정산 시 상속 재산이 줄어듭니다. 가입 후 집값이 크게 올라도 월지급금은 그대로라는 점, 이사·해지 시 초기보증료를 돌려받지 못한다는 점(3년 내 일부 환급 예외 있음)도 미리 따져야 합니다. 중도 해지 후에는 같은 주택으로 일정 기간 재가입이 제한됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 시세와 공시가격 중 어떤 것으로 월지급금을 계산하나요? A. 가입 자격은 공시가격 12억원 이하로 판단하고, 월지급금은 시세(한국부동산원·KB시세, 없으면 감정평가액)로 계산합니다. 통상 시세가 공시가격보다 높아 수령액에 유리합니다.
Q. 가입자가 사망하면 배우자는 계속 받을 수 있나요? A. 받을 수 있습니다. 저당권방식은 소유권 이전(승계) 절차가 필요하고, 신탁방식은 자동 승계됩니다. 승계 후에도 같은 금액을 평생 받습니다.
Q. 집값이 오르면 손해 아닌가요? A. 월지급금은 가입 시점에 확정되므로 이후 상승분은 반영되지 않습니다. 다만 사망 후 정산 때 집값에서 대출 잔액을 뺀 차액은 상속인에게 돌아가므로, 상승분이 사라지는 것은 아닙니다.
Q. 재개발·재건축이 되면 어떻게 되나요? A. 일정 요건을 갖추면 가입을 유지한 채 신축 주택으로 담보를 변경할 수 있습니다. 사전에 공사에 신고해야 하며, 미신고 시 해지될 수 있습니다.
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출처
기준일: 2026년 8월 기준. 아래 공식 자료를 확인해 작성했습니다.
- 한국주택금융공사 — 주택연금이란(가입요건·상품안내) (2026년 8월 확인)
- 한국주택금융공사 — 월지급금 예시(2026.3.1. 기준) (2026년 8월 확인)
- 한국주택금융공사 — 예상연금조회 (2026년 8월 확인)
