오늘의 정보모음
집을 팔 계획이 생기면 가장 먼저 궁금해지는 것이 "양도세가 얼마나 나올까"입니다. 그런데 실제 상담 창구에서 확인되는 사실은 의외로 단순합니다. 1세대 1주택 요건만 갖추면 양도가액 12억 원까지는 세금이 아예 없고, 요건을 못 갖춘 채 팔면 수천만 원이 나올 수 있다는 것입니다. 같은 집이라도 "언제, 어떤 상태에서 파느냐"가 세금을 가릅니다.
비과세 요건은 딱 세 가지 축입니다. 1세대가 1주택만 보유할 것, 2년 이상 보유할 것(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 추가), 양도가액이 12억 원 이하일 것. 이 축을 중심으로 기본공제, 세율, 신고 기한까지 순서대로 정리했습니다.
이 글에서 확인할 수 있는 것
- 1세대 1주택 비과세의 정확한 요건과 12억 원 초과 시 계산 방식
- 연 250만 원 기본공제와 장기보유특별공제(최대 80%) 구조
- 보유 기간별 세율(1년 미만 70% 등)과 기본세율표
- 예정신고 기한과 넘겼을 때의 가산세
핵심 요약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 부동산·분양권·입주권 등을 유상 양도한 개인 |
| 비과세 | 1세대 1주택, 2년 보유(조정대상지역 취득 시 2년 거주), 양도가액 12억 원 이하 |
| 기본공제 | 양도소득에서 연 250만 원 (자산 그룹별, 연 1회) |
| 세율 | 기본 6~45%, 주택 1년 미만 보유 70%·2년 미만 60% |
| 신고 기한 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고 |
| 문의처 | 국세상담센터 126, 홈택스 양도소득세 종합안내 |
1세대 1주택 비과세 요건
기준일: 2026년 8월 기준. 비과세를 받으려면 다음을 모두 충족해야 합니다.
- 양도일 현재 1세대(거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족)가 국내에 1주택만 보유
- 보유 기간 2년 이상. 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 기간 2년 이상 추가
- 양도가액 12억 원 이하 (12억 원 초과분은 과세)
이사 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 경우에도 종전 주택을 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 팔면 비과세가 유지됩니다. 혼인·상속·부모 봉양 합가로 인한 2주택도 각각 정해진 기간 내 양도 시 특례가 적용됩니다. 양도가액이 12억 원을 넘으면 전체가 과세되는 것이 아니라, 양도차익 중 12억 원 초과 비율만큼만 과세 대상이 됩니다. 예컨대 15억 원에 팔았다면 양도차익에 (15억-12억)/15억 = 20%를 곱한 부분만 세금 계산에 들어갑니다.
기본공제·장기보유특별공제와 세율
양도소득세는 "양도가액 - 취득가액 - 필요경비(중개수수료·취득세·자본적 지출 등) = 양도차익"에서 출발해, 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준에 세율을 적용합니다.
기본공제는 누구나 연 250만 원을 받습니다. 부동산 그룹 기준 연 1회이므로, 한 해에 두 건을 팔면 한 번만 적용됩니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 적용되며, 일반 부동산은 연 2%씩 최대 30%(15년), 2년 이상 거주한 1세대 1주택(12억 초과 고가주택 과세분)은 보유 연 4% + 거주 연 4%로 최대 80%(각 10년)까지 공제됩니다. 2026년 7월 말 발표된 세제개편안은 이 공제를 2028년부터 거주 중심(2029년 이후 거주 연 8%)으로 바꾸는 내용을 담고 있어, 2027년까지는 현행 그대로 유지됩니다.
세율은 보유 기간이 짧을수록 무겁습니다.
| 구분 | 세율 |
|---|---|
| 주택·입주권 1년 미만 보유 | 70% |
| 주택·입주권 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 주택 2년 이상 보유 | 기본세율 6~45% |
| 분양권 1년 미만 / 1년 이상 | 70% / 60% |
| 토지·건물(주택 외) 1년 미만 / 2년 미만 | 50% / 40% |
기본세율은 종합소득세와 같은 8단계 누진 구조(1,400만 원 이하 6% ~ 10억 원 초과 45%)이며, 산출세액의 10%가 지방소득세로 별도 부과됩니다.
신고 방법 (단계별)
- 잔금일(또는 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 홈택스 "세금신고 → 양도소득세 → 예정신고"에서 신고서를 작성합니다. 3월 10일에 잔금을 받았다면 5월 31일이 기한입니다.
- 매매계약서(취득·양도), 취득세 납부 확인, 중개수수료·수리비 영수증 등 필요경비 증빙을 첨부합니다. 홈택스의 "양도소득세 간편 모의계산"으로 세액을 미리 확인할 수 있습니다.
- 신고와 함께 세금을 납부합니다. 납부세액이 1,000만 원을 초과하면 초과분을 2개월 내 분납할 수 있습니다. 같은 해에 2건 이상 양도했다면 다음 해 5월 확정신고로 합산 정산합니다.
비과세 대상이어서 낼 세금이 없으면 신고 의무도 없지만, 고가주택 과세분이 있거나 감면을 적용받는 경우에는 신고해야 합니다.
주의사항과 자주 하는 실수
- 예정신고를 놓치면 무신고 가산세 20%(부정 40%)와 납부지연 가산세(1일 0.022%)가 붙습니다. 비과세로 착각해 신고하지 않았다가 요건 미달로 판명되는 사례가 가장 위험합니다.
- 오피스텔은 공부상 용도가 아니라 실제 사용 현황으로 주택 여부를 판단합니다. 주거용으로 임대 중인 오피스텔은 주택 수에 들어가 비과세를 깨뜨릴 수 있습니다.
- 분양권·입주권도 2021년 이후 취득분부터 주택 수에 포함됩니다. 청약에 당첨된 상태에서 기존 집을 팔 때는 반드시 사전에 세대 주택 수를 점검하세요.
- 취득가액 증빙(계약서)을 잃어버리면 환산취득가액으로 계산하게 되어 세금이 늘어날 수 있습니다. 계약서와 경비 영수증은 팔 때까지 보관해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 12억 원 이하로 팔면 신고도 안 해도 되나요? 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족하고 납부할 세액이 없다면 신고 의무가 없습니다. 다만 요건 충족 여부가 애매하다면 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인 후 결정하는 것이 안전합니다.
Q. 2년 거주 요건은 모든 집에 적용되나요? 아닙니다. "취득 당시" 조정대상지역이었던 주택에만 적용됩니다. 취득 후에 조정대상지역으로 지정됐거나, 취득 당시 비규제지역이었다면 2년 보유만으로 비과세가 가능합니다.
Q. 부부 공동명의면 기본공제를 두 번 받나요? 그렇습니다. 기본공제는 인별로 적용되므로 부부가 각각 250만 원씩, 합계 500만 원을 공제받습니다. 과세표준이 지분별로 나뉘어 누진세율 부담도 낮아집니다.
Q. 양도 후 세금 낼 돈이 부족하면 어떻게 하나요? 납부세액이 1,000만 원을 넘으면 초과 금액을 납부기한 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있는 분납 제도를 신고서에서 함께 신청하면 됩니다.
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출처
- 국세청 양도소득세 안내 (2026년 8월 확인)
- 국세청 장기보유특별공제율 안내 (2026년 8월 확인)
- 국세청 홈택스 양도소득세 모의계산 (2026년 8월 확인)
- 국가법령정보센터 소득세법 제89조·제95조·제104조 (2026년 8월 확인)
