종합부동산세 계산 방법 완벽 정리 – 과세대상·세율·납부기간까지 한눈에 (2026)
종합부동산세 계산 방법, 3단계면 끝납니다
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 일정 금액을 넘는 주택·토지를 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다. 이 글에서는 종합부동산세 계산 방법을 과세표준 산출부터 세율 적용, 세액공제까지 실제 계산 순서 그대로 정리했습니다. 종합부동산세 과세대상 기준과 납부기간, 홈택스 조회 방법까지 함께 확인하면 올해 내야 할 세금을 미리 가늠할 수 있습니다.
종합부동산세 계산은 크게 3단계입니다.
| 단계 | 계산 내용 | 산식 |
|---|---|---|
| 1단계 | 과세표준 산출 | (공시가격 합산액 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60% |
| 2단계 | 세액 산출 | 과세표준 × 세율(0.5~5.0%) |
| 3단계 | 공제 적용 | 재산세 중복분 차감 → 1세대 1주택 세액공제 → 세부담상한(150%) 적용 |
예를 들어 1세대 1주택자(단독명의)가 공시가격 15억원 주택을 보유했다면, 과세표준은 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만원이 되고, 여기에 0.5% 세율을 적용한 뒤 재산세 중복분과 세액공제를 차감하는 방식입니다. 산출된 종부세액에는 농어촌특별세 20%가 별도로 붙습니다.
종합부동산세 과세대상 – 나도 대상일까?
종합부동산세 대상 여부는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 보유한 부동산의 공시가격을 사람별(인별)로 합산해 판단합니다. 부부 공동명의라면 각자 지분만큼 따로 계산하기 때문에 명의 분산 여부에 따라 대상 여부가 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 과세대상 기준(공시가격 인별 합산) |
|---|---|
| 주택 | 9억원 초과 (1세대 1주택 단독명의자는 12억원 초과) |
| 종합합산토지 (나대지·잡종지 등) | 5억원 초과 |
| 별도합산토지 (상가·사무실 부속토지 등) | 80억원 초과 |
즉, 주택 공시가격 합계가 9억원 이하라면 종합부동산세 대상이 아니며, 1세대 1주택 단독명의라면 공시가격 12억원까지는 종부세가 나오지 않습니다.
종합부동산세 세율 – 2주택 이하와 3주택 이상이 다릅니다
종합부동산세 세율은 과세표준 구간과 보유 주택 수에 따라 달라집니다. 3주택 이상이라도 과세표준 12억원 이하 구간까지는 일반세율과 동일하게 적용됩니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
1세대 1주택자는 산출세액에서 추가 세액공제를 받을 수 있습니다. 고령자 공제(만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 장기보유 공제(5년 이상 20%, 10년 이상 30%, 15년 이상 50%)를 합쳐 최대 80%까지 공제됩니다. 또한 전년도 재산세·종부세 합계의 150%를 넘지 않도록 하는 세부담상한 제도가 적용됩니다.
참고로 현재 공정시장가액비율은 60%인데, 최근 이 비율을 80%로 올리는 방안이 논의되면서 보유세 부담이 크게 늘 수 있다는 보도가 이어지고 있습니다. 비율은 시행령으로 조정되므로 매년 확정 내용을 확인하는 것이 안전합니다.
종합부동산세 납부시기·납부기간 – 매년 12월 1일부터 15일까지
종합부동산세 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 국세청이 11월 말 고지서를 발송하며, 고지된 세액을 기한 내에 납부하면 됩니다. 주요 일정을 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 일정 | 내용 |
|---|---|
| 6월 1일 | 과세기준일 – 이날 보유 현황으로 납세의무 확정 |
| 9월 16일~30일 | 합산배제·과세특례 신고 기간 |
| 11월 말 | 납부고지서 발송 |
| 12월 1일~15일 | 납부기간 (신고납부 선택 시 신고기간 동일) |
납부할 세액이 250만원을 초과하면 초과분을 납부기한으로부터 6개월 이내에 나눠 내는 분납 신청이 가능합니다. 기한을 넘기면 3%의 납부지연가산세가 붙으므로 12월 15일 전에 반드시 납부해야 합니다.
종합부동산세 조회·계산기 – 홈택스에서 확인하는 방법
종합부동산세 조회는 국세청 홈택스에서 할 수 있습니다. 홈택스 로그인 후 세금 신고·납부 메뉴에서 고지 내역과 과세물건(주택·토지) 상세를 확인할 수 있으며, 고지서 발송 전이라도 모의계산 기능으로 예상 세액을 계산해 볼 수 있습니다.
종합부동산세 계산기를 이용할 때는 ① 보유 부동산의 공시가격(부동산공시가격알리미에서 확인), ② 주택 수와 명의(단독/공동), ③ 1세대 1주택 여부, ④ 연령·보유기간을 입력하면 됩니다. 홈택스 모의계산 외에 민간 보유세 계산기도 있지만, 최종 세액은 국세청 고지서 기준이므로 참고용으로만 활용하세요.
법인 종합부동산세 – 기본공제 없이 단일 최고세율
법인 종합부동산세는 개인과 계산 구조가 다릅니다. 법인이 보유한 주택은 기본공제(9억원)가 적용되지 않고, 과세표준 구간 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일 최고세율이 적용됩니다. 세부담상한도 적용되지 않아 개인보다 부담이 훨씬 큽니다. 법인 명의로 주택을 취득하기 전에는 반드시 종부세 부담을 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다.
종합부동산세 신고 – 고지 대신 신고납부를 선택하는 경우
종합부동산세는 원칙적으로 고지·납부 방식이지만, 고지 내용과 다르게 계산되어야 한다고 판단되면 12월 1일~15일 사이에 직접 신고납부를 선택할 수 있습니다. 이 경우 고지는 없었던 것으로 처리됩니다. 임대주택 합산배제, 1세대 1주택 특례(일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택) 등을 적용받으려면 9월 16일~30일에 미리 신고해야 12월 고지에 반영됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
종합부동산세는 1주택자도 내나요?
1세대 1주택 단독명의자는 공시가격 12억원을 초과할 때만 냅니다. 12억원 이하라면 종부세 대상이 아니며, 초과하더라도 고령자·장기보유 세액공제로 최대 80%까지 세액이 줄어들 수 있습니다.
종합부동산세 계산은 어떻게 하나요?
(공시가격 합산액 − 공제금액 9억원 또는 12억원) × 공정시장가액비율 60%로 과세표준을 구한 뒤, 구간별 세율(0.5~5.0%)을 곱하고 재산세 중복분과 세액공제를 차감합니다. 홈택스 모의계산 메뉴를 이용하면 자동으로 계산됩니다.
종합부동산세 안 내면 어떻게 되나요?
납부기한(12월 15일)을 넘기면 3%의 납부지연가산세가 부과되고, 이후에도 미납 상태가 지속되면 추가 가산세와 체납처분(압류 등) 절차가 진행될 수 있습니다. 세액이 250만원을 넘으면 분납 제도를 활용해 부담을 나누는 것이 좋습니다.